專門將讀者寫來的靈異事件，重新撰寫在雜誌連載的短篇小說的恐怖小說作家（竹內結子 飾）收到大學生久保（橋本愛 飾）寄來的一封信，信中說上大學後獨自在外租屋的她發現,現在住的房間裡經常出現『怪聲』。若仔細觀察隱隱約約見到床舖前方有上吊的人形，怪聲是和服下襬摩擦著榻榻米。
因為心裡不安跑去房仲事務所詢問，仲介員拍胸脯向她保證，那棟公寓絕沒發生自殺事件。
久保隔壁房間新搬來的男主人也向她打聽，此處理租金比附近公寓都低廉是否曾發生命案，久保說已向房仲事務所查問過，對方保證絕無此事。
不久後隔壁鄰居太太說：整天接到不說話的惡作劇電話，嚴重擾亂生活作息。
某天鄰居告訴久保，遇到她房間前任房客的主管，知道他為何搬家的原因，也是被怪聲困擾無法入眠，搬到新住所不久後，竟然上吊自殺了。
小說家認為此事果然充滿怪異離奇，決定跟久保兩人展開調查。
事情越查越詭異，和久保同住這棟公寓的其他房客家裡都有怪事發生，樓上前任房客的小女兒也經常望著天花板出神，不說話。另一戶是每晚都上聽到嬰兒哭聲。一旦搬離之後紛紛自殺或殺人。
她們從原始街道住戶訪查，追蹤這棟公寓過去的背景，曾經誰住過，這塊土地過去做過停車場，曾是家中堆滿垃圾獨居老人的暫住處。
一個事件一個事件往回追溯，源頭是在明治時期高野家意外害死過十五名礦工，自此冤魂不散，對住在這塊土地者展開報復。
又意外牽扯出高野家的前任住戶吉兼家，吉兼家兒子殺人放火 ，兒子後母的一幅嫁妝畫，畫中女子帶有詛咒，所以送到寺廟中供養，老和尚表明畫早已燒毀，其實是謊言。
終於「穢」也找上了小說家和久保兩人。
《殘穢：被詛咒的房間》，跟我們所以為的鬼片不同，怨靈不是向加害者報復，而是將怨氣一個接著一個轉到相關人等身上，咒怨般毫不講理的感染。
連雜誌社的編輯都遭殃，他只是陪同調查，竟被鬼魂寫伊媚兒警告（原來明治時代的鬼魂也隨時代進步，會用電腦打字喔），然後黑影現身匍匐前進，嚇得編輯從椅子摔落，被鬼魂拖入地底。
這電影是傳統日本各式怪談恐怖片模式，以塑造恐怖氣氛，安靜無聲息時忽然熄滅的燈光，莫名扣…扣…聲響，黑暗中突然響起電話聲，半夜出現在牆壁的人影，樓梯間毛骨悚然撞鬼經驗都讓嚇人一大跳。
導演要告訴觀眾，最終極的恐懼往往不是出自突如其來的駭人畫面或聲光效果，比起那樣刻意嚇唬人的安排，是從日常生活點點滴滴深處浮現的絲絲詛咒，環環相扣的靈異現象，才是最為經典駭人的日式恐怖。看完電影後覺得沒有甚麼，中村義洋導演他確實做到了，看電影時感覺還好，事後卻有著杯弓蛇影的效果，連電梯打開那一刻我心裡也害怕會有什麼在門外。
更別提打字時偶爾出現的聲響，還有我也不敢把腳伸在桌底下，因為害怕嘛。誰教電影裡的房間隔局跟我家滿類似的。
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