民國初年，位於京城八大胡同內的青樓夜夜笙歌，名妓陸蝶玉（林心如 飾演）憑藉豔冠群芳的姿色與精通琴棋書畫的才氣，吸引無數富家公子一擲千金與她見面吟詩作畫。
連京城大戶霍家三少爺霍連齊（楊佑寧 飾演）都對陸蝶玉一見傾心，還向兄長霍連修（吳鎮宇 飾演）提出要迎娶陸蝶玉為妻，民風保守，家規森嚴的名門大家族怎會同意這門婚事。
幾經波折，霍家同意陸蝶玉進門，所有姊妹淘都替她高興脫離青樓嫁入名門世家。
在婚禮拜堂時，陸蝶玉不見新郎霍連齊，竟由僕人抱著一隻公雞和她拜堂，驚覺事態不對轉身逃跑的陸蝶玉被幾個大漢押著拜堂，再將她拖曳到屋後靈堂殘忍地將她封入二少的棺木裡的「洞房」。
原來，大少爺霍連修點頭答應這門親事主要是為了替突然身患重病的二少爺霍連平（李菁 飾演）沖喜，沒料到二少竟在婚禮前就死翹翹，所以陸蝶玉嫁的是在拜堂前成為屍體的二少爺，不是她心心念念的三少爺。
當夜，一直不見人影的霍連齊不知從那裡跑來，將陸蝶玉從棺木中救出後，擺脫禮教，兩人就在二少爺的靈堂前結為夫妻。
隔日，霍連齊失去蹤影，獨留「二少奶奶」陸蝶玉在靈堂。冥婚後不久，陸蝶玉懷孕了，傳言四起她懷的是鬼胎，流言引起家中人不安。
大少爺做了決定將陸蝶玉安置在霍家不見天日的地窖生養孩子。期間，霍連齊不定時的家書是陸蝶玉心靈上唯一的寄託，她深信終有一天連齊能夠帶她跟女兒離開地窖，過正常生活。某天大少爺帶來連齊戰死的軍方通知，蝶玉不相信，她收到的家書不曾提過他從軍，一直說他在法國學畫……。原來這一切都是大少爺設的騙局，他讓連齊從棺木中救出蝶玉與她圓房，又鼓勵他離家從軍報國，又再捏造一封封平安家書交給蝶玉。
大費周章為的是要將蝶玉留在這個家中，生養孩子。大少爺有意納蝶玉為二房，沒生一男半女的大少奶奶起了殺心。冷言冷語和殘酷醜陋的真相讓蝶玉難以承受，又無法逃離霍家，於是她穿上大紅嫁衣縱身一跳………從此，成為困在霍宅裡的鬼魂。
民間流傳穿著紅衣自殺的人，將化為厲鬼報復生者，不久後，霍家從大少奶奶貼身丫環開始，大宅裡的男女逐一慘遭蝶玉冤魂索命報復慘死。陰風慘慘的霍宅讓方圓百里的人恐懼不已，為保住霍家血脈，大少爺帶著蝶玉的女兒離開大宅，遠走台灣。從此「朝內81號」成了生人勿近凶宅。
一百年後，81號古宅後人許若卿（林心如 飾演）帶著女兒從台灣返回故居，她的出現，意外喚起了古宅內塵封已久的孤魂孽怨，入住第一晚若卿夢見百年前發生在這裡的慘案，丈夫跟朋友都不相信她說的不明怪聲跟人影，認為她是換新環境不習慣，可鬼魂每夜侵擾，此時丈夫的前妻又不斷以電話騷擾，若卿精神瀕臨崩潰。
受了詛咒般的霍家後代，彷彿延續著百年前世糾結未解的因緣，三名男女之前的情愛虐債似乎又要以血債償還。
《京城81號》取材自北京四大凶宅之首「朝內81號」，講述現代霍家後人搬進古宅後，意外發現百年前京城大戶從興盛到破敗的離奇過往。
全片跳躍穿插在現代與民初，企圖還原百年前大宅門裡風光下的殘酷陰影，以及營造後代在古宅兇案的冤魂糾纏下，鎮日的惶恐不安。
這跨越兩代大格局電影，拍的霧裡看花，雜亂的跳躍穿插古今兩世恩怨，看到的是兩個不完整的故事，不過電影的場景跟服裝都很考究，對封建舊時代大宅門裡以社會禮教將陸蝶玉合情合理做為祭品，以今日眼光看來非常殘忍。
陸蝶玉在身亡後，將大宅內不分男女主僕全殺害，在老管家的眼裡是怨靈作惡。換另一角度看，鬼魂索命應該是舊時代女人對於悲慘命運所做的吶喊與抗議。
大陸拍的驚悚鬼片一貫的沒有鬼，所謂的鬼，都是當事人過度服用藥物產生的幻覺，寂寥大宅年久失修，光線陰暗容易引起人們的疑心生暗鬼，共產黨說世界上是沒有鬼的！
大陸的鬼片真的很恐怖，暗影幢幢，怪聲嘰嘰喳喳，可是真的都沒有鬼。
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