核桃（金賢睦 飾演）青梅竹馬的好友藝知（韓昇延 飾演），在雷雨交加的晚上來找他哭訴面試再次失敗，
大學畢業後，求職一直失敗，她要求核桃還向她借的錢。
核桃不願再和藝知共同租屋，把那筆錢付了房屋押金，沒錢可還。
藝知聽了這話，暴跳哭罵。
她醒過來後，是睡在陌生客廳的沙發，核桃端著早餐過來問：酒醒了？以後不要喝那麼醉。
核桃得意帶藝知參觀房子，客廳,房間,衛浴，廚房，傢俱，家電一應俱全，押金雖然貴，房租便宜。
而且離他工作的便利商店又近，每天都有即期食品可拿，省下伙食費。
藝知總感覺屋內說不上來詭異，她又在廚房踩個娃娃，更加生氣。
藝知投資的股票被套牢，基金賠光了，也搬來這屋子住，理由是押金是她的錢。
這晚，兩人睡到半夜，被女鬼嚇醒，無法待在屋內，只好躲到便利商店。
藝知向隔壁鄰居打聽，才知道前任住戶上吊自殺，房租才會這麼便宜。
藝知火大的找房東（金尚東 飾演） 理論，要求退還押金。房東要她看清楚附加條款，
小小小一行字；前房客自殺不能當做違約，搬家，不退押金。
藝知氣炸了，痛罵自認聰明的核桃。
上網尋找法師驅魔，高昂價格無力負擔。藝知想到，搬不了家，轉租總可以吧。
來看房的人，對格局環境滿意的不得了，決定簽租約時，出現各種恐怖現象，地震，鬼手揪髮，揪衣領拉人猛撞沙發地板，附身核桃上演口吐白沫在地板爬行…。
藝知被鬼氣到大哭，擦乾眼淚，又生一計，上網搜索驅邪術，反遭鬼報復，半夜被紅豆鹽巴砸的無法睡覺，兩人落荒而逃，又在便利商店渡過一夜。
藝知再度上網找驅魔師，這次找到曾是偶像歌手轉行的驅魔師，價錢剛好是藝知全部僅有的存款。
名叫姜氣頭（洪成範 飾演）的驅魔師進屋念咒，揮桃木劍比畫，女鬼現身，三人被整的哇哇大叫，滿屋子亂跑，驚動了巡邏警車，三人到警局避難。
藝知聽到兩名警察談話：這三人真是可憐住進那棟房子…之前房客因為那些偷拍影片在網路流傳,承受不了壓力自殺…有什麼辦法，抓不到偷拍者…。
藝知追問，既然有監視器，為什麼抓不到犯人？
因為犯人戴鬼面具。
藝知發現監視器畫面角落有她踩到兩次那個娃娃。
三人跑回去找出娃娃，姜氣頭仔細觀察，這娃娃是攝影機！
她們調出影片，變態偷窺偷拍者竟是隔壁剛考上公務員的鄰居！
他再次潛進昭熙（林彩英 飾演）的房間，兩人發生扭打，為了不讓秘密曝露，他殺死昭熙，偽裝成上吊自殺。
昭熙鬼魂一直留在此處，是希望核桃和藝知可以幫她申冤。
標榜恐怖鬼片的《室友不是人》，鬼，並不恐怖，恐怖的是人心。偷拍她人隱私又在網路散播，以下流不堪言語議論女性，對自己犯罪行為，狡辯是為抒發國考壓力。
被抓到犯罪行為時，殺人滅口，說是為保住自己好不容易考上的前程。
愛惜自己的性命跟前程，別人的生命就可隨意扼殺？
全片就看女主角面對怕鬼心理，哭鬧後，總能想出妙計鬥鬼，荒謬中不失溫情。
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